Mangel der Mietsache auch bei möglicher behördlicher Nutzungsuntersagung
Wird der Mieter deshalb zu einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund herausgefordert, weil ihm der Vermieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache aufgrund eines anfänglichen Mangels nicht gewährt oder wieder entzogen hat, haftet der Vermieter im Wege einer verschuldensunabhängigen Garantiehaftung nach allgemeiner Ansicht auch für den kündigungsbedingten (Umzugsschaden) Schaden des Mieters.
Wenn der Mieter jedoch nicht kündigt, sondern bestehende Mängel der Mietsache berechtigterweise zum Anlass nimmt, wegen einer nicht mehr vorhandenen Tauglichkeit der Mieträume zum vertragsgemäßen Gebrauch den Umständen nach angemessene neue Räume anzumieten, so sind dem Mieter diese Kosten der Ersatzanmietung unter Umständen auch erstattungsfähig.
Auch behördliche Beschränkungen und Gebrauchshindernisse, die die Tauglichkeit der Mietsache zu dem vertragsgemäßen Gebrauch in einer Weise aufheben oder mindern, können einen Mangel der Mietsache begründen, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben. Außerdem muss der Mieter durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt werden.
Ein Mangel liegt auf jeden Fall vor, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts durch ein rechtswirksames und unanfechtbares Verbot bereits untersagt hat; allerdings kann ein möglicher Sachmangel im Einzelfall auch darin gesehen werden, dass eine langwährende Unsicherheit über die Zulässigkeit der behördlichen Nutzungsuntersagung die begründete Besorgnis bewirkt, das Grundstück nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen zu können.
Bundesgerichtshof, Urteil BGH XII ZR 153 15 vom 02.11.2016
Normen: BGB §§ 536 Abs. 1, 536 a Abs. 1, 543 Abs. 2 Satz 1, 249
